지난해 11·1 부동산 대책 발표 이후 부동산 시장의 미래를 놓고 전문가들의 시각이 극명하게 엇갈리고 있다.
서울 전역으로 확대된 토지거래허가제(토허제)가 투기 수요를 잠재웠다는 ‘안정론’과, 오히려 매물 잠김과 전세난을 가중시킬 것이라는 ‘부작용론’이 팽팽히 맞서는 형국이다.
◇ 한문도 교수 “정부 대책 제대로 먹혔다... 이제는 하락 대비할 때”
서울디지털대학 한문도 교수는 최근 시장 분석을 통해 11·1 대책이 투기 세력을 차단하는 데 결정적인 역할을 했다고 평가한다.
그의 분석에 따르면 토허제 시행 이후 서울 20개 구의 거래량이 사실상 ‘제로(0)’에 수렴한 것은 시장이 비정상적 투기판에서 실수요자 중심의 ‘정상 시장’으로 회복되고 있다는 증거다.
한 교수는 “토허제 시행 전후로 거래량이 95% 급감한 것은 그동안 시장을 주도한 것이 실체가 없는 투자 수요였다는 점을 반증한다”며 “강남 3구와 일부 지역의 마지막 불꽃이 꺼지고 나면 본격적인 가격 조정 국면이 시작될 것”이라고 진단했다. 특히 연말 강남권 1만 가구 입주 폭탄이 하락 압력을 가중시킬 것이라는 게 그의 핵심 논리다.
◇ 이창무·심교언 교수 “규제의 역설... 매물 잠김과 풍선효과 우려”
반면 이창무 한양대 도시공학과 교수 등 시장론자들은 이번 규제가 장기적인 안정책이 될 수 없다고 비판한다.
토허제가 일시적으로 거래를 막아 수치상의 안정은 가져올 수 있지만, 실거주 의무로 인해 매물이 시장에 나오지 않는 ‘매물 잠김’ 현상을 심화시킨다는 지적이다.
이창무 교수는 “토허제 확대는 거주 이전의 자유를 제약하고 세입자들의 주거 불안을 높이는 부작용이 크다”며 “과거 사례를 봐도 규제 지역의 가격 안정 효과는 일시적이었으며, 오히려 규제를 피한 인근 지역이나 상품으로 수요가 쏠리는 풍선효과가 반복될 가능성이 높다”고 지적했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 공급 부족이라는 근본 원인을 해결하지 않은 채 대출 규제와 토허제만으로 시장을 누르는 것은 ‘스프링을 억지로 누르는 격’이라고 비판한다. 결국 규제 동력이 떨어지는 시점에 집값이 다시 폭발할 수 있다는 경고다.
◇ 관건은 ‘공급 속도’와 ‘금융 규제’의 실효성
두 진영의 의견이 갈리는 지점은 ‘공급’에 대한 해석이다. 한 교수는 정부의 유휴 부지 활용과 공공 분양 물량이 나오면 시장 심리가 완전히 꺾일 것으로 보는 반면, 반대 측 전문가들은 공공 주도 공급의 속도와 물량이 민간 수요를 대체하기엔 턱없이 부족하다고 본다.
금융 규제에 대해서도 한 교수는 ‘전세 DSR 적용’ 등 더 강력한 돈줄 죄기가 필요하다고 주장하지만, 완화론자들은 과도한 대출 규제가 서민들의 주거 사다리를 걷어차고 전세 시장을 불안하게 만든다고 우려한다.
부동산 업계 관계자는 “대책 시행 초기라 거래 절벽이 나타나는 것은 당연한 수순”이라며 “결국 11~12월 강남권 입주 물량 소화 여부와 내년 초 발표될 신규 택지의 구체적인 분양가 수준이 두 진영 중 누구의 손을 들어줄지 결정할 것”이라고 전했다.
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