2. 관공서 문의: 시·군·구청 주택과에서 '조합원 모집 신고 수리' 여부 확인
3. 신탁사 역할 확인: 단순 자금관리(경리 역할)인지, 책임 지는 관리신탁인지 구분
그러나 이를 악용한 '협동조합형 민간임대' 사기 피해가 전국적으로 속출하고 있어 각별한 주의가 요구된다.
23일 부동산 전문가 한문도 교수(한문도TV)는 자신의 유튜브 채널을 통해 "최근 장기민간임대 아파트 관련 피해 사례가 급증하고 있다"며, 예비 수요자들이 사기 피해를 막기 위해 반드시 확인해야 할 3가지 핵심 체크리스트를 공개했다.
◆ 화려한 홍보 문구 뒤 숨겨진 함정
핵심은 '토지 확보'로 협동조합형 민간임대주택은 조합원이 낸 출자금으로 아파트를 짓는 방식이다.
홍보관에서는 '10년 거주 후 확정 분양가로 내 집 마련', 'HUG 보증 100%', '청약 통장 불필요' 등의 문구를 내세우지만, 전문가들은 사업의 성패가 '토지 확보'에 달려 있다.
한문도 교수는 "가장 중요한 것은 토지 소유권 확보율"이라며 "단순한 토지 사용 동의서가 아니라 실제 등기부등본 상 소유권이나 사용할 수 있는 권원이 80% 이상 확보되었는지 반드시 확인해야 한다"고 강조했다.
현행법상 토지사용권원 80% 이상 확보가 되지 않으면 조합원 모집 신고 자체가 불가능하다. 하지만 일부 시행사들은 토지 확보가 거의 되지 않은 상태에서 '그린벨트 해제 예정' 등의 허위 정보를 미끼로 투자금을 모으는 경우가 많다.
토지사용권원이 확보되지 않은 사업은 사실상 진행이 불가능해 투자금을 고스란히 날릴 위험이 크다.
◆ 관할지자체 주택과에 전화해 '조합원 모집 신고'가 정식으로 수리된 사업장인지 확인 필요
모델하우스 말 믿지 말고 '지자체 주택과'에 전화해 업체의 홍보 내용이 사실인지 확인하는 것이다.
한 교수는 "모델하우스 직원의 말만 믿지 말고, 해당 관할지자체 주택과에 전화해 '조합원 모집 신고'가 정식으로 수리된 사업장인지 확인해야 한다"고 밝혔다.
모집 신고필증이 발급되었다면 최소한의 법적 요건(토지사용권원 80% 확보 등)은 갖췄다는 뜻이기 때문이다.
만약 신고 수리서가 없다면 불법 모집일 가능성이 매우 높으므로 절대 계약해서는 안 된다. ◆ '안심보장증서'와 '신탁사'만 믿어서는 안된다.
피해자들이 '원금 보장'을 약속하는 안심보장증서나 대형 신탁사의 이름을 믿고 계약서에 도장을 찍는다.
하지만 이에 대해서도 냉정한 판단이 요구된다.
한 교수는 "사업이 무산될 경우 시행사가 돈을 다 써버리면 안심보장증서는 휴지 조각이나 다름없다"며 법적 효력에 한계가 있음을 지적했다.
또한 "신탁사가 자금 관리를 맡는다는 것은 단순 입출금 업무(대리사무)를 한다는 뜻일 뿐, 사업 자체를 책임진다는 의미가 아니다"라며 "신탁사가 책임을 지는 '관리신탁'이나 '개발신탁'이 아닌 단순 '자금관리' 신탁이라면 안전 장치가 될 수 없다"고 경고했다.
결론은 협동조합형 민간임대주택이 서민들에게 좋은 기회가 될 수도 있지만, 현재로서는 법적 사각지대를 악용한 사례가 많은 만큼 돌다리도 두들겨 보는 신중함이 필요하다는 것이다.
한문도 교수는 "토지 확보가 100% 되지 않은 곳, 지자체에 신고 되지 않은 곳은 쳐다보지도 않는 것이 내 자산을 지키는 길"이라고 거듭 당부했다.
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